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住建部官員：空置率跟高房價并沒有直接關系
三個月前，有媒體報(bao)道，“國(guo)家(jia)電網利用智能網絡，在(zai)全國(guo)660個城市(shi)查出一(yi)個數(shu)據，總(zong)共有6540萬套住宅電表讀數(shu)連續(xu)6個月為零。”
“6540萬套”房(fang)子被(bei)空(kong)置？隨后，雖(sui)然國家(jia)電網(wang)表示并未發布(bu)此數據，這個缺乏來源的(de)(de)調查(cha)結(jie)果依然引起了(le)持續不斷(duan)的(de)(de)波(bo)瀾(lan)。今年5月(yue)和8月(yue)央(yang)視財經(jing)頻道(dao)接(jie)連進(jin)行(xing)了(le)兩期“空(kong)置房(fang)”的(de)(de)調查(cha)報道(dao)，調查(cha)結(jie)果顯示，北京、天津等地(di)的(de)(de)一些熱(re)點樓(lou)盤的(de)(de)空(kong)置率達(da)40%，而多處新(xin)城成(cheng)為“空(kong)置房(fang)”密集區，這將人(ren)們(men)對于“有(you)人(ren)有(you)房(fang)不住，有(you)人(ren)沒房(fang)住”的(de)(de)憤怒撩撥到了(le)極點。
中(zhong)國的住宅到(dao)(dao)底有多少空(kong)置，這似(si)乎成為了一個讓公眾痛斥炒房者“惡行”和駁(bo)斥“中(zhong)國房地(di)產無泡(pao)沫論”的強(qiang)大利器，“昭然若揭”地(di)證明(ming)著中(zhong)國房地(di)產市場已(yi)經到(dao)(dao)了“危(wei)險境地(di)”。所以(yi)，人們(men)迫(po)切地(di)想(xiang)了解真相：中(zhong)國的住宅空(kong)置率到(dao)(dao)底有多高(gao)？甚(shen)至有人呼吁(yu)公布國家統計數據以(yi)正視聽(ting)。
住房空置率到(dao)底有多重要，而(er)國家數據(ju)又為何缺位(wei)？
現有統計不科學
對于“6540萬套(tao)”空(kong)置房的(de)數據，很(hen)多專家和業內人士都對這(zhe)個數據進行了證偽。
如果以每戶90平方米(mi)(mi)來計算，6540萬套(tao)住宅(zhai)的(de)總面積(ji)大(da)(da)約為58億平方米(mi)(mi)，而過去20年，全(quan)國城市(shi)住房(fang)(fang)建設總面積(ji)為60億平方米(mi)(mi)左右，這(zhe)就意味著這(zhe)些房(fang)(fang)子絕(jue)大(da)(da)部分都空著。北京大(da)(da)學房(fang)(fang)地(di)產研究所(suo)所(suo)長(chang)陳國強向《中國經(jing)濟周刊(kan)》再次證實了這(zhe)一數(shu)據的(de)荒謬。
對(dui)于目前(qian)一(yi)些(xie)機構通(tong)過查(cha)(cha)水表(biao)、電表(biao)、夜(ye)晚(wan)亮燈的(de)調(diao)查(cha)(cha)方式(shi)，國家住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)和(he)城(cheng)鄉(xiang)建(jian)設(she)部(bu)(bu)（下稱“住(zhu)(zhu)(zhu)建(jian)部(bu)(bu)”）政策研(yan)究中心房(fang)(fang)地產處(chu)處(chu)長趙路興認(ren)為(wei)，這并不科(ke)學(xue)。在(zai)樓(lou)盤選(xuan)擇上存(cun)在(zai)片面性，不能代表(biao)整體情況(kuang)；其次，“現(xian)在(zai)很多(duo)白(bai)領晚(wan)上在(zai)酒吧，或者出(chu)差在(zai)外(wai)，”有很多(duo)情況(kuang)都會(hui)影響此類(lei)調(diao)查(cha)(cha)的(de)結(jie)果(guo)的(de)真實性。“在(zai)我國進(jin)行住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)‘空置率’的(de)調(diao)查(cha)(cha)并不難，只(zhi)需要(yao)在(zai)全(quan)國重(zhong)點(dian)城(cheng)市，針對(dui)不同檔次的(de)樓(lou)盤進(jin)行抽樣調(diao)查(cha)(cha)，就能得出(chu)結(jie)果(guo)，當然，這需要(yao)一(yi)大筆的(de)資金投(tou)入。”
統計局(ju)稱(cheng)目前算(suan)不出空(kong)置(zhi)率
趙路興對記(ji)者表示(shi)，關注住房(fang)空置(zhi)率的(de)問題，先要(yao)清楚住房(fang)空置(zhi)率的(de)概(gai)念。在國(guo)外，“空置(zhi)率”一般(ban)是指已經售出的(de)住房(fang)中空置(zhi)的(de)部分，主要(yao)關注的(de)是房(fang)屋存量的(de)使用率；而住建部以往的(de)“空置(zhi)率”調查對象，是指當(dang)年竣(jun)工而沒有賣(mai)出去的(de)房(fang)子，主要(yao)考慮的(de)是金(jin)融風險，銀(yin)行信貸資金(jin)是否能安全回收。
“像(xiang)國(guo)(guo)外那種‘空置(zhi)率(lv)’統計，我(wo)國(guo)(guo)現在(zai)(zai)還沒有(you)官方的(de)(de)統計數(shu)據。”趙(zhao)路(lu)興對(dui)記者坦(tan)言。原(yuan)因主要(yao)是(shi)(shi)(shi)這幾年(nian)我(wo)國(guo)(guo)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)市場的(de)(de)主要(yao)矛盾(dun)發生了(le)變化(hua)。“2003年(nian)前后，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)市場存在(zai)(zai)過熱(re)的(de)(de)現象，就房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)泡(pao)沫問(wen)題，我(wo)們在(zai)(zai)珠三角(jiao)幾個熱(re)點地(di)(di)區對(dui)‘空置(zhi)率(lv)’進行(xing)過調查；而(er)2005年(nian)后，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)市場發生了(le)變化(hua)，房(fang)(fang)子供不應(ying)求，主要(yao)矛盾(dun)就體現在(zai)(zai)房(fang)(fang)價(jia)的(de)(de)上漲上。”趙(zhao)路(lu)興表示(shi)，如今國(guo)(guo)家關注(zhu)更多的(de)(de)是(shi)(shi)(shi)如何調控(kong)房(fang)(fang)價(jia)，而(er)不是(shi)(shi)(shi)已售房(fang)(fang)屋的(de)(de)空置(zhi)率(lv)。
據(ju)了解(jie)，目前住(zhu)建部對房地(di)產(chan)市場的(de)(de)調(diao)研(yan)主要(yao)體(ti)現在(zai)房地(di)產(chan)價(jia)格指數和70個重點(dian)城市的(de)(de)房價(jia)上(shang)，并未(wei)對空置(zhi)率進行(xing)調(diao)研(yan)。趙路興(xing)表示(shi)，現在(zai)民眾關(guan)心(xin)的(de)(de)主要(yao)問題(ti)還是(shi)買房貴，不管有(you)沒有(you)錢，大家都想去(qu)買房，認為只有(you)買房才是(shi)解(jie)決居(ju)住(zhu)問題(ti)，而空置(zhi)率問題(ti)反映(ying)的(de)(de)是(shi)租賃市場的(de)(de)問題(ti)。所以，未(wei)來住(zhu)建部關(guan)注的(de)(de)重點(dian)依然是(shi)房價(jia)。
8月11日，國家(jia)統(tong)(tong)計(ji)(ji)(ji)局新(xin)聞發言人盛(sheng)來運就空置率(lv)問題初次公開回應：“房(fang)(fang)屋空置是近幾年(nian)由于(yu)房(fang)(fang)地產行(xing)業發展出(chu)現的(de)(de)(de)新(xin)問題，我們的(de)(de)(de)調(diao)查統(tong)(tong)計(ji)(ji)(ji)制度還沒有來得(de)及作出(chu)統(tong)(tong)計(ji)(ji)(ji)，目前國家(jia)統(tong)(tong)計(ji)(ji)(ji)局關于(yu)房(fang)(fang)地產統(tong)(tong)計(ji)(ji)(ji)方面的(de)(de)(de)制度還不能計(ji)(ji)(ji)算出(chu)空置率(lv)這(zhe)樣(yang)的(de)(de)(de)指標。”
據(ju)了解，即(ji)將進行的(de)第六次全國(guo)人口普查(cha)增加了住(zhu)(zhu)房(fang)情況的(de)登(deng)記(ji)，其中涉及到一些住(zhu)(zhu)房(fang)的(de)指(zhi)標，包(bao)括住(zhu)(zhu)房(fang)面積，住(zhu)(zhu)房(fang)的(de)間數(shu)、建成年代，住(zhu)(zhu)房(fang)是采用什么方式獲(huo)得的(de)（商品房(fang)、福利(li)房(fang)或租(zu)房(fang)）等。
盡管關于房屋的(de)信息登記很詳細(xi)，但國家統(tong)計(ji)局并沒有將空置率考慮進去。國家統(tong)計(ji)局人口和就(jiu)(jiu)業(ye)統(tong)計(ji)司司長馮乃(nai)林(lin)告訴(su)《中(zhong)國經濟周(zhou)刊》，目前(qian)業(ye)內對房屋空置的(de)認識不一致，算法也就(jiu)(jiu)不一樣。“作(zuo)為統(tong)計(ji)部門要對一個指標(biao)進行統(tong)計(ji)，先要對這個指標(biao)進行清楚(chu)界定，如果界定不清，就(jiu)(jiu)沒法統(tong)計(ji)。”馮乃(nai)林(lin)說。
住建部官員：空置率跟高房價沒有直接(jie)關系
趙路興表(biao)示，如(ru)果(guo)已售房(fang)(fang)(fang)(fang)屋的(de)空置率(lv)高，也(ye)是一個不正(zheng)常的(de)現象，說明房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)投(tou)資(zi)(zi)過多，投(tou)機過多，說明房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)的(de)需求不是真正(zheng)的(de)自(zi)住需求，但將投(tou)資(zi)(zi)或投(tou)機行為(wei)認定為(wei)高房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)的(de)直接原因(yin)，這并(bing)不準確。在中國，方方面面都在影響(xiang)著(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)，中國的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)有很(hen)多特殊性(xing)，國民(min)經濟(ji)對(dui)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)依賴度過高，全(quan)民(min)投(tou)資(zi)(zi)對(dui)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)依賴也(ye)很(hen)高，房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)受到產(chan)(chan)(chan)(chan)業結構不合理、投(tou)資(zi)(zi)渠(qu)道有限、資(zi)(zi)本市(shi)(shi)場(chang)不規范、租賃市(shi)(shi)場(chang)不發達(da)等種種因(yin)素影響(xiang)。
此外，房產到底是(shi)自(zi)用還(huan)是(shi)投(tou)(tou)資、投(tou)(tou)機，其實很難進行界定。隨著(zhu)我國(guo)城(cheng)市(shi)人(ren)口的(de)(de)(de)增(zeng)加，大部分人(ren)需要通過租(zu)(zu)房來(lai)(lai)解決居(ju)住問題，而租(zu)(zu)賃市(shi)場(chang)的(de)(de)(de)房源大部分來(lai)(lai)源于個(ge)人(ren)投(tou)(tou)資的(de)(de)(de)房產。趙路(lu)興認(ren)為，投(tou)(tou)資本身并不像有些人(ren)所認(ren)為的(de)(de)(de)那(nei)樣不齒。一(yi)般(ban)來(lai)(lai)說，高的(de)(de)(de)空置率會(hui)(hui)帶來(lai)(lai)房價(jia)和(he)租(zu)(zu)金的(de)(de)(de)上漲。如果空置的(de)(de)(de)房子大多投(tou)(tou)入到租(zu)(zu)賃市(shi)場(chang)，那(nei)么租(zu)(zu)房的(de)(de)(de)價(jia)格(ge)就(jiu)下來(lai)(lai)，從而也會(hui)(hui)導致一(yi)手市(shi)場(chang)上的(de)(de)(de)房價(jia)下降。
北京市(shi)華遠地產(chan)股份有(you)限公司董事長任志強認為，在一定程度(du)上，合理的(de)空置(zhi)也是必要(yao)的(de)。一、在需要(yao)時(shi)有(you)供給的(de)選擇余地，不會因工作調(diao)動、家(jia)庭人口(kou)增加等(deng)要(yao)置(zhi)換房(fang)屋(wu)時(shi)缺(que)少選擇；二、起到供給增量調(diao)節市(shi)場(chang)價格的(de)作用，如(ru)當(dang)一級市(shi)場(chang)供給短缺(que)時(shi)，空置(zhi)房(fang)會進入市(shi)場(chang)增加供給，防(fang)止(zhi)一手市(shi)場(chang)價格上漲過快。
空置房征稅并不容易
有人認為，解(jie)決房(fang)(fang)(fang)屋(wu)大(da)量空(kong)置(zhi)直接的辦(ban)法(fa)就(jiu)是征(zheng)收空(kong)置(zhi)稅。在國(guo)(guo)外，空(kong)置(zhi)住房(fang)(fang)(fang)的稅收不僅能夠提高房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的使(shi)用率(lv)，也(ye)能得出準確的空(kong)置(zhi)率(lv)數據。但北京大(da)學房(fang)(fang)(fang)地產研究(jiu)所(suo)(suo)(suo)所(suo)(suo)(suo)長(chang)陳國(guo)(guo)強認為，國(guo)(guo)內開征(zheng)住房(fang)(fang)(fang)空(kong)置(zhi)稅并非(fei)易事。因為如果要(yao)征(zheng)稅，對于空(kong)置(zhi)房(fang)(fang)(fang)的界定(ding)就(jiu)需要(yao)嚴格的法(fa)律認定(ding)，并且(qie)要(yao)摸清所(suo)(suo)(suo)有家庭的住房(fang)(fang)(fang)狀況(kuang)，而我(wo)國(guo)(guo)已(yi)經有20年沒(mei)有做過全國(guo)(guo)性(xing)的房(fang)(fang)(fang)屋(wu)普查了。
中國(guo)(guo)房(fang)地(di)(di)產市(shi)(shi)場(chang)經歷了(le)短短10年的(de)(de)成長期，5年前才開始(shi)進行網(wang)(wang)上備(bei)案登(deng)記(ji)，房(fang)屋(wu)信(xin)息(xi)(xi)系統還(huan)不健全。以(yi)北(bei)(bei)京市(shi)(shi)為例，自2006年開始(shi)，北(bei)(bei)京市(shi)(shi)住(zhu)房(fang)購置情況都進行了(le)信(xin)息(xi)(xi)登(deng)記(ji)，而2006年以(yi)前的(de)(de)房(fang)產狀況，有(you)(you)關部(bu)門并不掌(zhang)握，很難得出家庭房(fang)產的(de)(de)真實狀況。“此外(wai)，北(bei)(bei)京的(de)(de)房(fang)子很多是被外(wai)地(di)(di)人買走的(de)(de)，北(bei)(bei)京的(de)(de)居(ju)民也(ye)到外(wai)地(di)(di)買房(fang)，即(ji)使本(ben)地(di)(di)信(xin)息(xi)(xi)系統能夠查詢到家庭住(zhu)房(fang)信(xin)息(xi)(xi)，可全國(guo)(guo)各(ge)地(di)(di)發展(zhan)水平(ping)層次不齊，有(you)(you)的(de)(de)城市(shi)(shi)連住(zhu)房(fang)的(de)(de)紙質資料都不齊全，所以(yi)要查詢家庭在全國(guo)(guo)擁有(you)(you)的(de)(de)房(fang)產，還(huan)有(you)(you)待各(ge)地(di)(di)聯(lian)網(wang)(wang)的(de)(de)房(fang)地(di)(di)產信(xin)息(xi)(xi)系統的(de)(de)建立。”
今年5月，住(zhu)建部下(xia)發《關于進一(yi)步(bu)加(jia)強房地產(chan)市場監管完善商品(pin)(pin)住(zhu)房預售制度(du)有(you)關問題的通知》，要(yao)求全(quan)國預售商品(pin)(pin)房銷(xiao)售都要(yao)備案，在年底建立房地產(chan)統(tong)一(yi)信息系統(tong)，這將為未來的物業稅、財(cai)產(chan)稅、空(kong)置稅等改革(ge)奠定基(ji)礎。
百姓觀點
我相信“6450萬(wan)套空置房(fang)”是真的！雖然10年來全國只(zhi)竣(jun)(jun)工了3300萬(wan)套商(shang)品(pin)房(fang)，但“竣(jun)(jun)工商(shang)品(pin)房(fang)”并(bing)不是全部的新建住(zhu)宅，還有大量(liang)的集(ji)資(zi)房(fang)、經適房(fang)等“非房(fang)地產開發住(zhu)宅”存在。
我(wo)(wo)為什么買幾套(tao)房(fang)子，還(huan)讓它長期(qi)空著？一、抵(di)抗通脹。二、房(fang)市比股市讓我(wo)(wo)踏(ta)實。
國家(jia)調控樓市，調整經濟結構(gou)，需要數據和信(xin)息支(zhi)撐；老百姓作決定，同樣需要數據和信(xin)息支(zhi)撐。虛(xu)假數據可怕，沒(mei)有數據更(geng)可怕。因為大家(jia)都在盲人摸象。
房地產(chan)商必(bi)(bi)須避免旗下樓盤給(gei)人(ren)留下空(kong)置(zhi)房的印(yin)象(xiang)，建議采(cai)取(qu)“光明(ming)行動”：采(cai)購節(jie)能燈(deng)，對一些空(kong)置(zhi)房的照明(ming)設施進(jin)行補充配(pei)備，而且采(cai)購的燈(deng)泡不要一種色調；所(suo)有空(kong)置(zhi)房從晚上7點-10點30分必(bi)(bi)須保持照明(ming)
